Содержание:
Для иностранцев покупка квартиры на Бали сложный юридический процесс с ограничениями по форме собственности, особенностями регистрации и налогами. Ошибки на старте приводят к потере прав на объект или невозможности его перепродажи. Эксперты компании Mavato рассказывают, какие схемы владения допустимы, как оформляется сделка, и как защитить свои интересы.
Можно ли иностранцу владеть недвижимостью на Бали
Полноценное право собственности (freehold) на недвижимость в Индонезии иностранцам не предоставляется. Конституция и земельный кодекс страны разрешают приобретать землю и квартиры с ограниченным правом пользования — leasehold. Это долгосрочная аренда, которая может оформляться на срок до 25–30 лет с правом продления. На практике leasehold часто воспринимается как эквивалент собственности, но юридически объект остается в распоряжении индонезийского владельца.
Покупатель при этом может:
- проживать в квартире сам;
- сдавать ее в аренду;
- продать leasehold-договор третьему лицу;
- продлевать его, если в контракте это предусмотрено.
Также есть возможность зарегистрировать компанию (PMA) — юридическое лицо с участием иностранного капитала. Такая форма позволяет приобретать объекты с правом «right to build» (Hak Guna Bangunan) на 30 лет и более. Но и здесь есть нюансы: от требований к уставному капиталу до обязательной отчетности и реальной деятельности.
Что такое Leasehold и Freehold
Freehold (Hak Milik) — это полное и бессрочное право владения объектом недвижимости. Оно закрепляется в земельной книге, дает возможность наследования и перепродажи, и гарантирует максимальный уровень контроля. Но оно доступно только гражданам Индонезии. Если вы иностранец — получить freehold можно лишь косвенно: например, через брак с индонезийцем или оформление объекта на номинала (что несет риски — о них ниже).
Leasehold (Hak Sewa) — это аренда недвижимости на длительный срок. Несмотря на то, что юридически это аренда, leasehold дает почти все права: можно использовать квартиру, сдавать ее, продавать право аренды, продлевать контракт. На рынке Бали это основной способ владения жильем для иностранцев.
Срок аренды может быть фиксирован на 25 или 30 лет, с прописанными условиями продления еще на 20–30 лет. Общий срок может доходить до 70–80 лет, и это реальный срок владения, если все оформлено грамотно.
Важный момент: leasehold оформляется не на землю, а на сам объект недвижимости. Земля остается в собственности индонезийского владельца. Именно поэтому при покупке квартиры в апарт-комплексе или вила-кондоминиуме leasehold считается более безопасным и удобным решением.
Где купить квартиру на Бали и сколько она стоит в 2025 году
Цены на квартиры на Бали сильно зависят от района, близости к пляжу, формата комплекса (resort, апарт-отель, mixed-use), а также от статуса земли — leasehold или freehold. Самые востребованные локации у россиян — Чангу, Улувату, Нуса-Дуа, Санур и Убуд.
Чангу
Фактически русскоязычная столица Бали. Здесь — кафе, коворкинги, серф, частные школы, маркетинг-специалисты, семьи с детьми и стартаперы.
- Цены на квартиры-студии: от 90 000 долларов (leasehold на 25 лет),
- Апартаменты 1–2 спальни: от 130 000 долларов и выше.
Здесь высокие ставки аренды, особенно посуточной, но и конкуренция серьезная.
Берава – Семиньяк – Петитенгет
Чуть более гламурная и зрелая альтернатива Чангу. Квартиры здесь чаще сдаются на срок от месяца и дольше. Цена 100 000–180 000 долларов за апартаменты в клубных комплексах. Есть предложения и с коротким сроком аренды (10–15 лет) по 60–70 тыс.
Улувату, Букит
Зона пляжей, скал и дорогих вилл. Развивается активно, но инфраструктура пока уступает Чангу. Подойдет тем, кто ищет уединение и премиальные форматы жилья.
За студию с видом на океан придется заплатить от 110 тысяч долларов, за 2-комнатную — 150 000–250 000 долларов в новых клубных проектах. Большинство предложений — на leasehold, но попадаются freehold через PMA.
Убуд
Центральная часть острова. Тихий, зеленый, идеально для жизни и йога-ретритов, но не для туристического краткосрока. Студии стоят от 70 000 долларов, 2-комнатные апартаменты 100 000–140 000 долларов. Leasehold распространен, но есть объекты, которые оформляют через компанию с правом строительства.
Покупка квартиры на Бали — это реальный инструмент для переезда, инвестиций или пассивного дохода. Но изучайте не только цены и виды, а схемы владения, сроки leasehold, надежность застройщика и зонирование.