Содержание:
Обозреватель РИА Недвижимость
Рынок московских новостроек в 2024 году существенно просел из-за окончания массовой программы льготной ипотеки и роста рыночных ставок по кредитам на жилье, а вот вторичка уже успела приспособиться к нынешним реалиям, рассказали РИА Недвижимость эксперты. Они также подчеркнули, что цены на столичное жилье в 2025 году снижаться не будут, так как застройщики просто не могут пойти на это, а вторичка уже нашла точку равновесия.
Новостройки без льгот
Продажи на московском рынке новостроек сильно сократились сразу после сворачивания массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и ужесточения условий семейной и IT-ипотеки, констатирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» Олег Репченко.«
"Осенью продажи начали восстанавливаться. Вначале благодаря рассрочкам, а чуть позже и скидкам. Но в годовой динамике спрос все равно существенно ниже, чем в прошлом году", – сетует он.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru»
Предложение и цены высоки
За 11 месяцев 2024 года в Москве было зарегистрировано 77,2 тысячи договоров долевого участия, что на 25% меньше, чем в 2023 году. При этом, по словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, если в конце прошлого года в столице строилось чуть менее 17 миллионов квадратных жилья, то в этом году возводится 18,4 миллиона «квадратов».
Это объясняется тем, что застройщики стали притормаживать старты продаж только с ноября, приводя предложение в соответствие со спросом, делится наблюдениями руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик.«
"Они также не могли позволить себе снижать цены на жилье ввиду постоянного роста стоимости строительно-монтажных работ и материалов, а также удорожания проектного финансирования", – добавляет главный коммерческий директор "Кортрос" Дмитрий Железнов.
Главный коммерческий директор «Кортрос»
Согласно индексу цен «Дом.РФ», за последний год стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве выросла в среднем на 10%. Средневзвешенная цена «квадрата» в столице, по данным гендиректора «Мира квартир» Павла Луценко, достигла 395,5 тысячи рублей.
Новые инструменты
После отмены программы массовой льготной ипотеки спрос на жилье поддерживался в основном семейной ипотекой, констатирует руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба.
В целом доля ипотечных сделок на рынке с начала года сильно просела – с 75% до 52%, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Сейчас застройщики пытаются привлекать покупателей рассрочками. Доля такого инструмента на рынке сейчас составляет уже около 30%, приводит данные руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-М» Станислав Коршунов. В некоторых проектах на сегодняшний день и вовсе до 70% сделок проводится в рассрочку, добавляет руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков, тогда как ранее доля рассрочки на рынке, по его словам, не превышала 10-15%.«
"В большинстве случаев рассрочка в сегменте массового жилья используется как способ переждать период повышенной ключевой ставки, потому что тянуть достаточно большой ежемесячный/ежеквартальный платеж в течение всего срока строительства люди не готовы. Они рассчитывают, что в обозримой перспективе все устаканится и можно будет взять ипотеку с нормальной ставкой", – рассуждает основатель агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков.
Основатель агентства недвижимости «Вишня»
В связи с этим не все рассрочки интересны покупателям жилья, говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Банников. По его словам, привлекают клиентов лишь те из них, срок которых составляет от полутора до трех лет.
Существенный рост доли рассрочки – это не очень хорошо для рынка, предупреждает гендиректор VSN Group Яна Глазунова. При массовом использовании этого инструмента не идет наполнение счетов эскроу, и если доля таких продаж будет более 30%, то это чревато проблемами для застройщиков.
Некоторые же девелоперы пытаются продать квартиры, предлагая большие скидки – до 35%, рассказывает Железнов. Но в реальности, по его словам, дисконт оказывается не более 10%, так как первоначальная цена квартиры была выше рынка.
Квартиры стали больше
Из новых трендов этого года на рынке московских новостроек руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов выделяет рост средних площадей продаваемых в городе квартир и снижение доли строящегося жилья с отделкой.«
"Завершился многолетний тренд на рост доли студий и сокращение площадей. Это связано и с отменой безадресной льготной ипотеки, где часть покупателей стремилась вписаться в шестимиллионные лимиты по размеру кредита и была вынуждена покупать плохо приспособленные для реальной жизни микроквартиры, и с решениями, принятыми в Москве по запрету на такое жилье в новых ЖК с мая этого года", – объясняет он.
Руководитель «Циан.Аналитики»
Что же касается отделки от застройщика, то в 2024 году впервые за пять лет в большей части продаваемых квартир в новых корпусах ее не будет, добавляет Попов. Причина для этого – дорогое проектное финансирование.
Кроме того, участники рынка ранее объясняли отказ застройщиков от отделки фактами «потребительского экстремизма». Увеличившийся объем претензий от дольщиков по качеству сдаваемого жилья, по словам девелоперов, влияет на то, что многие строительные компании начинают отказываться от отделки в своих новых проектах, чтобы впоследствии свести к минимуму финансовые претензии.
Вторичка приспособилась
Вторичный рынок жилья Москвы ощутил влияние высокой ключевой ставки, из-за которой рыночные ставки по ипотеке достигли заградительного для заемщиков уровня, еще в прошлом году, констатирует Репченко.«
"Так что повышение ставки в 2024-м особо на спросе не сказались: заемщики одинаково не готовы брать ипотеку что под 15% годовых, что под 25%", – объясняет он.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru»
В Москве за 11 месяцев 2024 года, по словам Попова, было заключено 129 тысяч договоров купли-продажи жилья. Это на 19% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда были зафиксированы очень высокие объемы продаж, и столько же, сколько было зарегистрировано, к примеру, в 2019 году.
При этом в нынешнем году спрос на вторичное жилье в Москве несколько оживил скачок курсов валют, делится наблюдениями гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. По его словам, люди в моменте, когда доллар перевалил за отметку 100 рублей, старались переложить рублевые сбережения в квадратные метры.
На начало декабря, по данным IRN, средневзвешенная цена квадратного метра московского вторичного жилья составила 271,8 тысячи рублей, что примерно соответствует прошлогодним уровням. Объем предложения сейчас также идентичен прошлогоднему – около 33 тысяч квартир, добавляет Попов.
Продавцы квартир, как и в предыдущие годы, не готовы делать большие скидки покупателям, отмечает Пысин. В последние месяцы года размер дисконта не превышает 2-3%: при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей собственник готов уступить 200-250 тысяч, констатирует он.
За счет альтернатив
По сути, вторичка сейчас живет без кредитов, за счет «живых денег», описывает сложившуюся на рынке ситуацию директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Активность на рынке поддерживается в основном за счет альтернативных сделок, рассказывает Репченко. Если и используются «живые деньги», то только для доплаты – обычно не больше 2–3 миллионов рублей, уточняет Шлома.
При всем при этом альтернативы сегодня очень усложнились, добавляет риелтор Евгений Коноплев. Вырос и средний срок экспозиции квартир – за год он увеличился в два раза, отмечает Пысин. Если в начале года для продажи квартиры требовалось около двух-двух с половиной месяцев, то сегодня уже пять-шесть месяцев.
В таких реалиях рынка люди, по словам Коноплева, просто вынуждены прибегать к помощи профессиональных риелторов, так как сами организовать сделки уже не в силах.«
"Ни у одного клиента сегодня не возникает вопросов "зачем нужен риелтор", и когда в альтернативной сделке у каждого участника свой риелтор, это уже воспринимается как норма и естественное положение дел", – говорит он.
Риелтор
Также заметен приток на вторичный рынок покупателей с первичного, добавляет Репченко. По оценкам Шломы, примерно 10% покупателей, изначально нацеленных на приобретение квартиры в новостройке, переориентируют внимание на вторичный рынок.
«В отсутствие массовой льготной ипотеки и дорогих рыночных кредитов ключевое значение для покупателя приобретает стоимость метра, а на вторичке она значительно ниже, чем на первичке», – объясняет он.
Снижения цен не будет
Следующий год на рынке новостроек Москвы пройдет в борьбе за внимание и кошелек покупателя, дает прогноз руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина.
Основным драйвером спроса при этом продолжит оставаться программа семейной ипотеки, полагает Дзюба. Тем более что во время прямой линии в декабре президент России Владимир Путин заявил, что у нее не должно быть никаких лимитов.
При этом ключевым моментом для рынка, конечно, будет дальнейшая политика по ставке Банка России, говорит Бобков.«»Можно ожидать дальнейшего ужесточения политики ЦБ в отношении ипотечного кредитования. По этим причинам девелоперы не будут спешить выводить новые проекты – там, где возможно «нажать на тормоз», предпочтут подождать лучших условий», – рассуждает он.Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus
Еще один важный момент – с 1 января вводится «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» или «ипотечный стандарт», в котором есть ряд условий по выдаче ипотечных кредитов, которые еще сократят и без того уменьшающуюся долю продаж по ипотеке, обращает внимание Родина.
«Но при всем давлении на рынок уже сейчас однозначно можно сказать, что существенного падения цен ждать не стоит. Можно будет увидеть скидки лишь в отдельных проектах», – дает прогноз Глазунова.
Это может произойти в недорогих жилых комплексах, которые были запущены в 2024 году и где уровень нераспроданных остатков высок, полагает основатель «Бест-Новостроя» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Не позволят ценам упасть инфляция и рост себестоимости строительства, а именно увеличение стоимости материалов и затрат на оплату труда при нерешенной проблеме дефицита кадров, констатирует Родина.
На вторичке же спрос сохранится в том числе за счет перетока покупателей из новостроек, полагает Репченко. Также продолжат поддерживать жизнь рынка в 2025 году и альтернативные сделки.
В среднем по рынку цены будут колебаться около нуля, а если и уйдут в минус, то не более чем на 2-5% в течение года, дает свой прогноз Луценко. На этом рынке, по его словам, все сильнее будет наблюдаться расслоение: старый советский фонд будет дешеветь, а новые дома – дорожать.