Перепланировка 2024: новые правила, что и как узаконивать

Весной 2024-го законы о перепланировке вновь изменились. Рассказываем, как сделать ремонт, не нарушив их.

Весной 2024 года были опубликованы изменения в Жилищном кодексе, посвященные перепланировке в многоквартирных домах. По мнению экспертов, новые нормы должны упростить жизнь законопослушных собственников, при ремонте руководствующихся требованиями норм. Рассказываем, как изменилось отношение к перепланировке с 1 апреля 2024 года, какие правила остались неизменными и к чему готовиться владельцам квартир. 

Все об изменениях в жилищном законодательстве в 2024 году

 
 
—  
—  
 
—   
—  
 

Перепланировка, переустройство, реконструкция: в чем разница? 

Жилищное законодательство выделяет несколько терминов, описывающих переделку жилых помещений. 

• Реконструкция. Сложные строительные работы, требующие особого разрешения. При них меняются высота или количество этажей, несущие конструкции. Процесс обычно затрагивает здание целиком, а не отдельную квартиру. 
• Переустройство. Изменение расположения или типа электрического или сантехнического оборудования, отмеченного на планах БТИ. Эти работы требовали и продолжают требовать согласования по новому закону. Под переустройством понимают перенос электрической плиты, раковины и других мокрых точек, отказ от газовой варочной панели. Стиральную машину, холодильник и другую крупную бытовую технику, не отмеченную на плане БТИ, можно переносить без согласования. Поменять старую сантехнику на похожую по конструктиву новую тоже можно без уведомления. А вот отказ от ванны в пользу душевой кабины потребует согласования. 
• Перепланировка. К ней относятся любые изменения схемы квартиры, связанные с демонтажем и возведением перегородок, созданием, сужением или расширением проемов. С апреля 2024-го любая перепланировка должна быть узаконена и отмечена на планах, хранящихся в Росреестре. 

Не требует получения разрешений косметический ремонт. Собственники могут свободно: 

• менять краску на обои, линолеум на ламинат; 
• ставить новые двери того же размера, но из другого материала; 
• менять деревянные окна на пластиковые, сохраняя размеры проема; 
• переносить светильники, бытовую технику, мебель. 

Закон о перепланировке 2024: что изменилось для собственников? 

Хотя термины «перепланировка», «реконструкция», «переустройство» существовали и раньше, собственники не всегда понимали разницу между ними. Было очень сложно разобраться с тем, что именно требует согласования и узаконивания. Новые положения Жилищного кодекса делают требования прозрачнее. 

Перепланировкой, требующей согласования, теперь считается все, что меняет поэтажный план квартиры, созданный специалистами БТИ и хранящийся в Росреестре. Без согласования и внесения изменений теперь нельзя даже: 

• сносить встроенные шкафы и мини-кладовки в хрущевке; 
• возводить тонкие гипсокартонные перегородки, чтобы выделить в гостиной изолированную спальню; 
• убрать ненесущую перегородку между двумя жилыми комнатами; 
• сдвинуть ненесущую перегородку между гостиной и спальней на несколько сантиметров. 

Если при ремонте меняются площадь, очертания, расположение комнат, такие работы требуют обязательного согласования и должны быть отражены в государственном реестре недвижимости. 

Новый закон защищает права покупателей вторичной недвижимости и снижает риск приобретения квартиры с изменениями, которые невозможно узаконить. Если поэтажный план не соответствует реальной планировке, достаточно обратиться к специалистам и узнать, насколько безопасны и законны внесенные изменения. 

Поправки в ЖК немного упрощают согласование. До начала работ и после их окончания собственник взаимодействует с соответствующим отделом местной администрации. Например, в Москве нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Ее специалисты оценивают проект и решают, соответствует ли он требованиям закона и правилам безопасности. А после ремонта осматривают квартиру, чтобы убедиться, что все сделано по согласованному проекту, выдают собственнику подтверждающий это документ. Раньше с ним нужно было лично обращаться в Росреестр, чтобы окончательно утвердить перепланировку. Теперь представители жилинспекции сами передают туда документы. 

Перепланировка в новостройке: что нужно знать? 

Новый закон особенно важен для покупателей квартир в новостройках, сдающихся «со свободной планировкой». Теперь монтаж любых дополнительных перегородок считается требующим предварительного согласования, так как изменяет форму и границы комнат. При разработке проекта интерьера нужно руководствоваться планом БТИ или архитектурно-строительными чертежами, которые использовал застройщик при получении разрешения на работу. На чертежах обычно указаны: 

• четкие границы «мокрых» зон — кухни и санузлов; 
• планируемые перегородки — нарисованы пунктирной линией. 

При согласовании проекта перепланировки в новостройке жилищная инспекция будет руководствоваться архитектурно-строительным планом, показывающим, какая площадь считается жилой и нежилой, сухой и «мокрой». 

«Свободная» планировка от застройщика не говорит о том, что перегородки можно ставить в любом месте. Необходимо придерживаться первоначального плана, разработанного архитекторами строительной компании. 

Какие правила остались неизменными?

Введенные с апреля 2024-го новые правила перепланировки квартир не включают дополнительных запретов и не отменяют существующих. 

• Собственникам по-прежнему нельзя вмешиваться в несущие конструкции и инженерные коммуникации здания, подвергать риску имущество и здоровье соседей. 
• Манипуляции с подвальными, чердачными помещениями, лестничными клетками возможны только с разрешения всех остальных жильцов, так как это пространство считается общедомовым имуществом. 
• Выбор отделочных материалов и цветовой гаммы интерьера не требует согласования, является свободным правом собственника. 

Осталась прежней и ответственность за нарушения. 

За неузаконенную перепланировку владельца ждет штраф: от 2 до 2,5 тысяч рублей. Управляющая компания или соседи, которые пострадали от незаконного ремонта, могут обращаться в суд. Он, в свою очередь, может: 

• разрешить согласование после окончания работ, если по результатам экспертизы внесенные изменения не влияют на прочность здания, работу общедомовых коммуникаций, безопасность других людей. Но от штрафа собственника это все равно не спасет;
• потребовать устранения изменений, приведения квартиры в первоначальный вид. Все работы по восстановлению поврежденных конструкций оплачивает собственник. 

Есть у суда и дополнительные меры воздействия. 

• При неуплате штрафа сумма увеличивается вдвое, человека могут арестовать, лишить права выезда за рубеж. 
• При отказе от устранения изменений суд может назначить штраф за каждый день просрочки. 
• Если собственник упорствует, а здание продолжает разрушаться, «проблемную» квартиру могут продать на аукционе. Владелец получит деньги за вычетом штрафов и стоимости реконструкции. 
• Если из-за незаконного ремонта погибли или пострадали люди, организатора работ могут посадить в тюрьму. 

Что можно и нельзя делать в квартире?  

Перечень разрешенных и запрещенных работ не поменялся. Изучите его перед началом ремонта, чтобы не получить штраф и не лишиться квартиры. 

Что можно делать в квартире по новому закону? 

• Менять расположение ненесущих перегородок между жилыми помещениями: сносить старые, делать новые из легкого гипсокартона, менять расположение и размеры дверных проемов. 
• Убирать антресоли, встроенные шкафы, кладовые, если это не приведет к изменению прочности здания. 
• Менять старые трубы отопления и водоснабжения на такие же по размеру, при сохранении схемы прокладки. 

Список разрешенных, требующих и не требующих согласования работ в каждом регионе свой. Перед ремонтом стоит обратиться в жилинспекцию за консультацией, чтобы убедиться, что вы не нарушаете местные нормы. 

Запрещенные изменения 

• Вмешательство в общедомовые коммуникации, нарушающие права других жильцов или подвергающие их риску. Нельзя перекрывать идущие через все здание вентканалы, класть водяной теплый пол. 
• Снижение прочности несущих конструкций. Нельзя убирать стены, на которых держатся плиты перекрытия. В некоторых случаях разрешено сделать в них дополнительный проем. Но возможность этого должны оценивать эксперты до начала работ. 
• К запрещенным работам также относятся объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.
• Запрещен перенос и расширение мокрых зон на жилую площадь.
• Нельзя расширять кухню на площадь санузла и санузел на площадь кухни (есть нюансы для первых и последних этажей, квартир, расположенных над нежилыми помещениями, обязательно требуется консультация специалистов).
• Также нельзя выносить батареи отопления на балкон, присоединять балконы и лоджии.

Порядок перепланировки 2024: как узаконить изменения? 

За исключением завершающего этапа согласование не изменилось. 

1. Подготовка проекта или эскиза. Небольшие изменения, например, снос ненесущих перегородок в рамках жилой площади, можно согласовать по эскизу. Собственник может сделать его самостоятельно или доверить работу любому архитектору. Нужно заказать поэтажный план БТИ, скопировать его и отметить на копии внесенные изменения с указанием новых границ. Объединение ванной и туалета, возведение тяжелых перегородок из кирпича или бетонных блоков, перенос мокрых зон требуют подготовки профессионального проекта. Его должна делать организация — член СРО. Проекты для очень старых домов, имеющих деревянные перекрытия, изменения несущих конструкций должна делать организация, изначально проектировавшая эту серию зданий. Перед подготовкой документов стоит обратиться в жилинспекцию, чтобы узнать, можно ли согласовать все «по эскизу» или нужно искать специалистов для разработки проекта. 
2. Подача документов. Эскиз или проект, свидетельство о праве собственности, согласие всех собственников подают в МФЦ или непосредственно в жилинспекцию: в разных регионах действуют свои правила. Максимум через 48 дней заявитель получает разрешение или обоснованный отказ на проведение работ. Отказ можно обжаловать, но только через суд. 
3. Ремонт. Все работы должны проводиться строго по согласованному проекту. Не допускается менять толщину и материал перегородок, если они в нем указаны. При ремонте по эскизу важны размеры новых помещений: они должны строго соответствовать отмеченным на копии плана БТИ. 
4. Вызов приемной комиссии. Завершив работы, собственник за свой счет готовит новый технический план, пригласив специалистов из БТИ. Затем через МФЦ или жилинспекцию уведомляет об окончании ремонта. Инспектор в течение месяца после подачи заявки лично осматривает квартиру, сравнивает план и проект. Если все в порядке, выдает акт приемки работ.

Для собственника на этом согласование заканчивается. Но узаконенной перепланировку еще считать нельзя. Жилинспекция должна подать заявление в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН. Только после того, как новый план квартиры будет отражен в реестре, согласование окончательно завершается. Чтобы убедиться в этом, собственнику достаточно заказать через Госуслуги выписку из ЕГРН, выбрав пункт «с планами и схемами». После этого во всех реестрах будет фигурировать новый план квартиры.